民宿创业案例分析
小组成员：陈佳燕 张欢欢 冯秀 孙文倩 龚辞疾 陈孝根
一、项目简介
随着人们的生活水平日益提高，消费结构的快速升级，休闲旅游成为了城市居民一个新的消费需求和一种新的生活方式。越来越多的城市居民开始崇尚自然、回归自然、享受自然，故本项目组打算在浙江省嘉善县大云镇开办民宿。
所谓民宿，是在闲置的房屋基础上，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。另外，由于当地政府对农家乐产业发展的支持，这给我们提供了一个很好的平台。当地企业对民宿的投资也是兴趣浓厚，这对给我们在融资方面带来了很大的便利。与此同时，地理位置靠近江浙沪，交通方便，符合都市人群周末短途出游的意愿。
我们相信民宿的主要发展趋势将向着高质量、有自己的特色以及特点发展。我们将目标市场细分为以学生及年轻人群（特点：此人群特点：单身或情侣居多;游玩时间较短;经济收入不高。多数为同学、朋友、同事一起，喜欢集体娱乐;）以及自驾亲子游群体（特点：此类家庭的家长年龄多在30-40岁之间。由于城市儿童的活动面比较狭窄，所了解的自然知识很少）为主，同时接纳中老年人（特点：大多幼年有在农村的生活经历，有与农村相关的回忆；退休后生活寂寞，希望有一个能供他们释放压力、放松身心、丰富生活的娱乐场所。）
二、项目选择分析
民宿作为特殊的住宿业态，和酒店行业的发展相差较大。和标准化的酒店相比，民宿行业具有更多的个性化经营的特色。由于其具备更多的本地特色、丰富的文化和内涵、轻松的社交关系等，民宿逐渐吸引越来越多的游客。而民宿行业的这些特点也决定其将成为旅游资源中的重要环节。民宿通常依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。
我们选择在浙江省嘉善县大云镇开办民宿，主要有以下几点原因：
①民宿的新潮符合自驾游客户追求个性、时尚的特征和想交朋友的想法以及清净修养身心的目的；
②当地景点客源量大、相对集中，且交通方便；
③据调查，多数背包客，自驾游客户的消费理念较前卫，舍得投资生活
④据调查，民宿在中国尚处于市场萌芽期，市场机会大；
⑤据调查，当地农家乐业零乱、规范差，民宿入主的市场空隙大
三、项目运作分析
1. 融资分析
本项目规模较小，创业初期以合伙人的形式开始，由合伙人共同出资+银行贷款的形式，共同经营，共担风险。预计前期资金投入50万元，资金来源为银行贷款15万及合伙人自筹35万。
2. 场地分析
大云镇地理位置优越，位于江、浙、沪两省一市交界处，地处长三角的核心位置，是浙江省接轨上海的第一镇。沪杭高速公路40分钟车程可到达上海市区，沪杭高速铁路16分钟车程可到达上海市区。东距上海虹桥国际机场68公里，西至杭州95公里，南临乍浦港30公里，北靠苏州92公里，是杭州湾跨海大桥北岸的交通枢纽镇，40分钟车程即可到达宁波的慈溪。已全面形成大云至上海、杭州、苏州、宁波等城市一小时到达的交通网络，真正实现“一小时经济圈”。与此同时，此地环境优美，相继被命名为中国鲜切花之乡、中国环境优美乡镇、中国新农村建设科技示范镇、中国创建文明镇工作先进镇、浙江省文明镇、浙江省卫生镇等荣誉称号。生态旅游和温泉度假开发同步推进，“创业大云”、“人居大云”、“休闲大云”三张品牌已成为大云的新名片。另外，该地有云澜湾温泉景区、十里水乡、歌斐颂巧克力小镇、碧云花园、拳王农庄、西塘等名胜景点，为民宿的发展提供了稳定的客源。
3. 营销分析
如今人们的生活离不开互联网，本项目小组打算从以下几个方面维护民宿的经营：
①扩大民宿的网络宣传力度。
通过在知名网络社区的旅游版面，发布民宿的宣传信息，或撰写图文并茂的风景区旅游攻略与游记，并在文中适当介绍民宿的亮点；还可以自行建立微信公众号、微博账号，通过微信、微博的传播，扩大宣传力度，为更多用户所熟知。
②扩展民宿客栈与潜在客户之间进行沟通的互联网交流渠道。
通过网站、微信、微博等方式，利用图片、文字和视频，对酒店内各房间情况如报价，提供餐饮情况如特色菜肴、酒店位置和周边环境等进行展示，使得潜在客户可以自行获取大部分所需信息。此外，还可以通过网络论坛与Email等离线方式，腾讯QQ、微信群与Skype(主要面向国外游客)等在线方式与客户进行无障碍沟通。
③利用互联网运营商搭建的民宿预订平台，或自行建设互联网预订管理平台。
个体民宿客栈的房间数量虽然有限，但由于预订信息较多，而且预订信息变更频繁，如客户因特殊原因修改住宿日期、取消订单等。我们可以利用已有的互联网平台，或自行开发建设具有后台数据库支持的网络预定管理平台，随时了解房间的空余信息，同时也可以给游客提供24小时查询和预订的服务。民宿互联网营销平台包括这些内容和功能模块：民宿宣传信息(酒店外观、周边环境、不同房间信息、特色餐饮等服务等)、房间预订模块、在线交流模块、接站预约模块、意见反馈模块、游客交流论坛等。
④组织“民宿联盟”。
为规范经营，我们可以联合组织类似“民宿联盟”的组织，由专业民宿或酒店经营团队管理，“民宿联盟”可以以统一的界面和服务面向客户，落实订单，再分流到具体的民宿。这种模式，可以给客户提供专业化的服务，并逐步淘汰违规经营的部分民宿或促使其整改，使得协会内的民宿进一步规划化。
4.风险分析
因本项目规模不大，且地理位置优越，客源充足，故风险承受能力较强。
5.财务分析
①租金投入
租住一个建筑面积在600 m2的当地房子，控制租金在8万以内
②装修
装修风格符合当地的民俗和传统，每个房间都有自己的特色，各不相同，不求奢侈，以自然、舒适、简约的特色为主。
标间（10间）：两个1.2m的床+床上用品+柜子+电视+桌椅一套公共厨房+厕所）10万
三人间（4间）：三个1.2m的床（或1个2m的床+1m的床）+床上用品+柜子+电视+桌椅一套（公共厨房+厕所）6万
豪华间（6间）：2个1.5m的床（或1个2m的床）+床上用品+柜子+电视+桌椅一套（公共厨房+独立卫浴）12万
公共厨房：预计5000元
公共厕所：预计5000元
总计：29万
③宣传费用
除了和一些旅行社合作，还可以通过与各大旅游网站合作，快速建立有效的服务销售渠道。另一方面通过微信、微博、贴吧等扩大宣传范围，侧重于口碑的感召力。定期推出特价房和团购活动，以吸引顾客。
预计1万
④第一年支出
店长（兼厨师，会当地的特色菜）一名：5000元*12=6万
阿姨（负责卫生和一些杂事）一名：3000元*12=3.6万
水电费：500*12=6000元
宽带费：2000元
办公费用：500元
一次性消耗品：3500元
总计：10.8万
⑤第二年支出
在第一年的基础上增加10%，即11.88万
⑥第一年的收入
标间：300元/间
三人间：500元/间
豪华间：800元/间
餐饮：人均50元/餐
⑦第二年的收入
在第一年的基础上增加10%
⑧第一年利润
粗略调查，当地一般入住率在50%—70%之间。按500元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每月除去水电费宽带费房费等收益大约在14万元左右，4个月左右收回投资成本;另附加产业可以开发。如：土鸡蛋，绿色环保无污染农作物、当地手工土特产等。
⑨第二年利润
在第一年的基础上增加10%
⑩内部报酬率和投资净现值
内部收益率，是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。
净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。
